“老赖”业主不交费业委会告状没资格？

吴志立 画

    街坊故事多，你来说一说。本期《街坊故事会》讲的是发生在没有专业物管的一个居民自治楼盘里的案例：业主连续3年拒交物管费，业委会一纸诉状把“老赖”告上法庭。然而，法院却认为业委会没有打官司的资格，驳回上诉。连日来，业主集体维权受挫的遭遇，在只有54户居民的城宇大厦传得沸沸扬扬。

    “业委会代表全体业主申诉，却连说话的资格都没有。”昨日，城宇大厦业委会主任刘长华一脸尴尬地告诉记者。法律专家认为，该案可以说是近年来长沙“业委会诉业主第一案”，对探索小区居民自治法律途径具有重要意义。

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    物管撤离  业委会自治居民都叫好

    位于雨花区树木岭社区的城宇大厦，居民自治很有些迫不得已的意味。“我们这是一栋仅有9层54户的独栋商住楼，由于住户太少，物业公司不能赢利，谁都不愿意接管。”昨日，刘长华道出了这一风波的起因。

    曾有两家专业物管公司先后进驻城宇大厦，但都因所收物管费入不敷出而撤离。在无人管理的情况下，整栋大楼处于瘫痪状态：垃圾随处扔，蚊蝇乱飞；大门、下水井盖板被偷，接连发生入室盗窃案；供电局、供水公司停电、停水告示贴上门……无奈之下，业委会决定实行自治，代收物业服务费，聘请保安、保洁人员工作。

    “以前垃圾堆到家门口，现在你看有几多干净！”问及对现有物业服务是否满意，城宇大厦居民刘女士连忙带着记者看现场。记者在该楼盘对居民进行随机调查发现，逾七成业主对物管现状表示基本满意。

    “老赖”欠费   各执一词闹上了法庭

    然而，自2009年8月某汽车维修养护公司进驻城宇大厦后，以物业费太贵为由带头拒交拖欠，导致某些商户和居民也效仿，物业服务变得难以为继。刘长华说，每户每月每平方米1元的收费标准是业委会征求业主意见制定的，收支公开，完全用于物管服务。这一说法也得到了树木岭社区书记翟勇的证实。翟勇告诉记者，业委会每个成员代表也足额交费，没有任何营利，大家完全是做义工。

    对于拒交物管费的事实，该公司负责人张某也予以承认：“我们不是不交，而是业委会要拿出证据证明他们有资格收费，并且证明他们为业主提供了物业服务且服务水平与原物业公司一致。”多次协调未果后，今年3月1日，城宇大厦业委会将该汽车维修养护公司负责人张某告上法庭。

    法院驳回   业委会没有状告业主的资格

    不料，雨花区法院受理此案后，认为城宇大厦业委会法律地位不明确，没有状告业主的资格，故驳回起诉。

    业委会是否有资格打官司，在业界争议颇多。湖南一星律师事务所叶翔锋律师认为：“北京曾出现过类似案例，结果是判业委会胜诉。该案援引《物权法》第81条规定：‘业主可委托物业服务企业或者管理人管理建筑物及附属设施。’ 业委会经业主大会授权负责本小区的物业服务，与业主之间形成了法律关系，因此可以收取物业费，也应当具有诉讼主体资格。”对于城宇大厦业委会的合法资格，树木岭社区居委会也予以了证实。据悉，该业委会是经70%以上业主投票，并在树木岭社区指导、监督下产生的，已在雨花区房地管理局备案。

    由于收不齐物管费，城宇大厦的物业服务将会在本月底结束。“5月中旬时再来看，这里难免会一片乱象。”城宇大厦业委会副主任张建国道出了不少业主的担忧。

    延伸阅读

“迷你小区”如何破解物管难题？

    据了解，目前，像城宇大厦一样，长沙有不少小区是一两栋楼组成的“迷你小区”。通过业委会实行居民自治，成为了不少“迷你小区”物业管理的选择。

    假如出现城宇大厦类似情况，业委会不能执行物管职责，怎么办？叶翔锋律师建议，业主不妨签订《物业管理合同》，以法律的形式赋予某个组织（比如业委会）收取物管费的权利，彼此之间就形成一种契约，而这种契约具有法律效应。